1. 賃貸借契約の“更新”に潜むリスクとは？
住宅や店舗の賃貸契約では、2年ごとの自動更新が一般的ですが、そのたびにこんな悩みを感じたことはありませんか？
-
「家賃、このままで本当に妥当？」
-
「値上げの通知が来たけど、どう判断すれば…？」
-
「更新料は払ってるけど、その中身って？」
とくに築年数が経過した物件や、地価・需給の変化があったエリアでは、“見直しの機会”を逃すと損をすることも。
2. 問題：賃料の適正価格がわからない
家主と借主が“賃料の妥当性”について食い違うと、次のような状況に陥ります。
| 借主の不安 | 家主の懸念 |
|---|---|
| 「相場より高く払わされてるかも」 | 「安すぎて利益が出ない」 |
| 「交渉したいけど根拠がない」 | 「何を根拠に変更すべきかわからない」 |
こうした認識のズレは、関係の悪化や更新トラブルの原因になりかねません。
3. 解決策：「不動産鑑定評価」で公平な判断基準を
不動産鑑定評価とは？
専門の不動産鑑定士が、立地・建物条件・周辺相場・経済動向などをもとに**“客観的な適正賃料”**を算出する方法です。
鑑定評価を導入するメリット
-
契約更新時に「納得できる賃料水準」を明示できる
-
借主・家主の感情的な対立を回避
-
裁判や調停になった場合でも証拠資料として有効
4. 実際の流れ：鑑定評価を活用した契約更新の進め方
-
契約更新のタイミングを意識する
→ 通知が届く前から、周辺相場や条件の変化をチェック。 -
専門家に鑑定評価を依頼する
→ 不動産鑑定士による賃料水準の算出（評価書作成）。 -
評価結果をもとに交渉する
→ 数字に裏付けられた根拠があることで、感情的対立を防止。 -
合意形成→更新契約の締結へ
→ 鑑定評価の内容をふまえて、双方納得のうえで契約更新。
5. ケーススタディ：都心ワンルームマンションの場合
-
現行家賃：月12万円（6年前契約時）
-
周辺の新規募集家賃は13〜14万円台に上昇
-
鑑定評価結果：月13.2万円が適正水準と算出
-
借主・家主双方で協議のうえ、12.5万円で合意し更新契約締結
📌 ポイント：
「相場より高くなりすぎず、かつ貸主にも納得感のある」着地点を、鑑定評価が後押ししました。
6. 契約更新は“見直しのチャンス”
-
自動更新だからといって、賃料を「なんとなく据え置く」のはリスク
-
第三者の評価を導入することで、透明性と納得感が大幅に向上
-
家主・借主どちらの立場でも、鑑定評価は“対話の起点”になります
✅ 次の更新前に確認！
周辺の家賃相場、変わっていませんか？
設備や立地条件、契約時から変化していませんか？
公正な評価をもとにした、納得の更新交渉ができていますか？