1. 地代、いつ見直すべき？
地代（借地に対する賃料）は、長期契約のまま据え置かれていることが多いのが現実です。
物価や地価が大きく変動している
周辺相場と比べて著しく安い／高い
固定資産税の増減があった
このような状況では、地代改定交渉が必要になることがあります。
2. 問題：借地人と地主、意見がかみ合わない…
地代の話し合いは、感情的な対立を生みやすいのが特徴です。
借地人の主張例 地主の主張例
「長年この金額で合意していた」 「今の地代では固定資産税も払えない」
「突然上げられても困る」 「周辺の地代相場に比べて安すぎる」
結果として、交渉が膠着し、関係悪化や法的紛争に発展することも…。
3. 解決策：第三者の「鑑定評価」で冷静な交渉を
ここで有効なのが、不動産鑑定士による地代の評価です。
鑑定評価とは？
公正中立な立場から、土地の適正な地代水準を専門的に算出すること。
活用のメリット
感情論からデータに基づく対話へ
双方にとって「納得の基準」を得られる
将来的なトラブル予防にも有効
4. 鑑定評価はどう進める？
現状把握
契約書、地積測量図、公課証明書などの資料を準備。
評価依頼
不動産鑑定士に依頼し、借地条件や周辺相場、固定資産税等を総合的に分析。
報告書の受領
地代水準の目安（増減幅や相当額）を記載した評価書が交付される。
交渉・合意形成
鑑定評価をベースにした交渉により、改定額や実施時期などを合意。
5. ケーススタディ：都内の旧借地権付き戸建て
現行地代：月額5,000円（30年前から据え置き）
鑑定評価額：月額12,000円前後が適正と算出
借地人・地主が協議のうえ、段階的な引き上げ（5,000→8,000→12,000円）で合意
ポイント：
一方的な「値上げ通知」ではなく、第三者の数値を“共通言語”にしたことが成功の鍵。
6. 次の一手
地代改定には、冷静な根拠と信頼性のある資料が不可欠
不動産鑑定評価は、対立を回避し納得を得る“道しるべ”
交渉を始める前に、まずは専門家へ相談してみましょう