不動産売却で損していませんか？取得価格不明でも大幅節税できる方法

取得価格が分からない…そのお悩み、解決できます

不動産を売却する際、こんなお悩みはありませんか？

• 「購入時の契約書が見つからない…」
• 「何十年も前に取得した物件で価格が分からない」
• 「相続した不動産だけど、書類が一切残っていない」

実は、取得価格が不明なまま売却すると、本来払う必要のない多額の税金を支払うことになる可能性があります。

取得価格不明だと、なぜ損をするのか？

概算取得費「5%ルール」の落とし穴

取得価格を証明する書類がない場合、税法上は「概算取得費」として売却価格のわずか5%しか取得費として認められません。

計算式

譲渡所得 = 売却価格 - (売却価格 × 5%) - 譲渡費用

具体例：3,000万円で売却した場合

概算取得費5%を適用すると…

• 売却価格：3,000万円
• 取得費：150万円（3,000万円×5%）
• 譲渡所得税：約559万円
• 手取り額：約2,341万円

不動産鑑定で取得時価格1,200万円と証明すると…

• 売却価格：3,000万円
• 取得費：1,200万円
• 譲渡所得税：約345万円
• 手取り額：約2,525万円

→ 実質的な節税効果：184万円の差額！

詳細：国税庁HP No.3258

取得価格が不明になる、よくある5つのケース

ケース1：売買契約書や領収書が見つからない

相続時に書類が整理されていなかった、保管場所が分からないといった状況

ケース2：火災や災害で書類が消失した

地震、火災、水害などで重要書類が失われてしまったケース

ケース3：昭和時代に購入した古い物件

30年以上前に取得した不動産で、当時の記録が残っていない場合

ケース4：先祖代々受け継いだ土地

何代も前から所有しており、そもそも取得時期すら不明なケース

ケース5：贈与や交換で取得した不動産

金銭のやり取りがなかったため、取得価格の記録がない場合

【実例公開】売却価格別の節税シミュレーション

🏢 3,000万円で売却したマンションの場合

🏢 5,000万円で売却した戸建ての場合

🏢 1億円で売却した商業ビルの場合

お客様の実際の節税事例

✅ 事例1：世田谷区の一戸建て（昭和50年代築）

物件概要

• 所在地：東京都世田谷区
• 売却価格：8,000万円
• 購入時期：昭和53年頃（契約書紛失）

お客様の状況 父親が購入した自宅を相続後、売却を決意。契約書が見つからず困っていました。

結果

• 概算取得費での税額：約1,628万円
• 鑑定評価後の税額：約975万円
• 鑑定費用：35万円
• 純節税額：618万円

✅ 事例2：大阪府堺市の商業ビル

物件概要

• 所在地：大阪府堺市
• 売却価格：1億2,000万円
• 購入時期：昭和60年代（詳細不明）

お客様の状況 祖父が経営していた事業用物件。書類が一切残っていませんでした。

結果

• 概算取得費での税額：約2,436万円
• 鑑定評価後の税額：約1,320万円
• 鑑定費用：45万円
• 純節税額：1,071万円

✅ 事例3：横浜市の住宅用地（先祖代々の土地）

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市
• 売却価格：5,000万円
• 購入時期：昭和40年代（先祖代々の土地）

お客様の状況 曾祖父の代から所有する土地で、取得時期も価格も全く不明でした。

結果

• 概算取得費での税額：約1,015万円
• 鑑定評価後の税額：約650万円
• 鑑定費用：30万円
• 純節税額：335万円

✅ 事例4：船橋市の区分マンション

物件概要

• 所在地：千葉県船橋市
• 売却価格：2,800万円
• 購入時期：平成初期

お客様の状況 母親が投資用に購入したマンション。リフォーム履歴は残っているが、購入時の契約書が見つからず。

結果

• 概算取得費での税額：約569万円
• 鑑定評価後の税額：約264万円
• 鑑定費用：30万円
• 純節税額：275万円

なぜ不動産鑑定評価が税務署に認められるのか？

国税庁が認める合理的な算定方法

不動産鑑定士による「取得時の時価評価」は、以下の根拠により税務上も認められています。

✓ 評価根拠1：公的データに基づく客観的評価

• 公示地価・基準地価の時系列データ活用
  国土交通省が昭和45年から継続的に公表しているデータを活用
• 路線価の推移分析
  国税庁公表の路線価変動率から、地価の推移を客観的に把握
• 固定資産税評価額の変動追跡
  3年ごとに見直される評価額の履歴から、不動産価値の変遷を読み取る

✓ 評価根拠2：建物の適正価格算定

• 建築価格指数による時点修正
  建設物価調査会公表の指数を用いて取得時点の建築費を算定
• 再調達原価の計算
  同等の建物を現在建築する場合の費用から、取得時の価格を逆算
• 減価償却の適正計算
  建物の経年劣化を考慮し、価値減少を正確に算出

✓ 評価根拠3：市場動向の反映

• 取得時期の不動産市況分析
  バブル期、リーマンショック後など、時期による市場特性を考慮
• 近隣取引事例の収集と分析
  取得時期前後の周辺取引事例を調査し、価格水準を検証
• 地域開発の影響評価
  鉄道開通、区画整理など、地域変化が価格に与えた影響を分析

不動産鑑定評価書の信頼性

国家資格者による公的証明書類

不動産鑑定士は国土交通省管轄の国家資格であり、その評価書は法的な証明力を持ちます。

不動産鑑定評価基準に準拠

国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」に基づき、統一的な手法で評価を実施。

税務調査にも対応可能

評価の過程、採用データ、算定方法などを詳細に記載し、税務署の質問にも対応できます。

こんな方に不動産鑑定評価をお勧めします

📄 書類関連のケース

• ✓ 売買契約書や領収書が見つからない
• ✓ 火災や災害で重要書類が消失した
• ✓ 遺品整理で書類が処分されてしまった

📅 時期関連のケース

• ✓ 購入時期が30年以上前の物件
• ✓ バブル期以前に取得した不動産
• ✓ 先祖代々の土地を売却予定

💰 金額関連のケース

• ✓ 売却価格が3,000万円以上の高額物件
• ✓ 都心部や駅近などの一等地
• ✓ 商業ビルや収益物件など高額不動産

🌍 地域関連のケース

• ✓ 地価が大幅に上昇した地域
• ✓ 再開発エリアの物件
• ✓ バブル崩壊後に価格が下落した地域

特に節税効果が大きいケース

売却価格が高額なケース

5,000万円以上の売却
概算取得費250万円に対し、実際の取得費が1,500万円以上あれば250万円超の節税

1億円以上の売却
概算取得費500万円に対し、実際の取得費が3,000万円以上あれば500万円超の節税

取得時期が古いケース

昭和40〜50年代の取得
地価が現在の1/10〜1/5程度のケースが多く、節税効果大

バブル前の昭和60年代前半の取得
バブル期の価格上昇前の取得で、現在との価格差が顕著

地域による効果の違い

都心部・駅近物件
地価上昇率が高く、取得時との差額が大きい

再開発エリア
開発前の取得であれば、現在との価格差が顕著

鑑定費用と節税効果の費用対効果

売却価格別の鑑定費用と節税額の目安

鑑定費用の内訳

基本調査費用
現地調査、資料収集、データ分析などの基本費用

評価書作成費用
評価計算、報告書作成、図面作成などの費用

追加調査費用
特殊な調査が必要な場合の追加費用（該当する場合のみ）

費用対効果の判断基準

鑑定評価をお勧めするケース

• 売却価格が2,500万円以上
• 取得時期が30年以上前
• 取得価格が売却価格の30%以上と推定される

費用対効果が特に高いケース

• 売却価格が5,000万円以上
• 取得時期が40年以上前
• 都心部または地価上昇エリア

不動産鑑定評価の流れ

Step 1：無料相談・簡易診断

初回ヒアリング内容

• 不動産の所在地、種類、面積
• 売却予定価格または査定額
• 取得時期（おおよそでも可）
• 現在分かっている情報

簡易シミュレーション
概算での節税効果を無料で試算いたします

Step 2：お見積りと正式依頼

鑑定費用のお見積り
物件の規模、種類、所在地に応じた正確な費用をご提示

契約内容の説明
評価の範囲、納期、費用などを明確にご説明

Step 3：資料収集と分析

公的データの収集

• 公示地価、基準地価の時系列データ
• 路線価の推移
• 固定資産税評価額の変遷
• 建築価格指数

市場調査
取得時期前後の取引事例、市場動向の分析

Step 4：現地調査

対象不動産の確認

• 土地の形状、接道状況
• 建物の構造、状態
• 周辺環境の確認

周辺調査
近隣の開発状況、利便施設の立地など

Step 5：評価書作成

評価計算
収集したデータに基づき、取得時点の適正価格を算定

報告書作成
評価の根拠、計算過程を詳細に記載した評価書を作成

Step 6：評価書納品とアフターフォロー

評価書のご説明
内容を丁寧にご説明し、ご質問にお答えします

税務申告サポート
税理士との連携、税務署からの問い合わせ対応など

所要期間：2〜4週間

必要書類一覧

必須書類

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 公図、地積測量図
• 固定資産税納税通知書

あると望ましい書類

• 購入時の資料（広告チラシ、パンフレットなど）
• 建物の図面
• リフォーム履歴
• 過去の固定資産税評価額の変遷

書類がなくても鑑定可能
上記書類がない場合でも、公的記録から必要な情報を取得できます。

よくあるご質問（FAQ）

鑑定評価について

Q1. 本当に税務署に認められますか？

不動産鑑定士による評価書は、不動産鑑定評価基準に基づく公的な証明書類として、税務上も認められています。ただし、評価の根拠が明確で合理的であることが重要です。当事務所では、税務調査にも対応できる詳細な評価書を作成いたします。

Q2. 評価額は必ず希望通りになりますか？

評価額は客観的なデータに基づき算定されるため、ご希望に沿えない場合もあります。ただし、適正な評価により、概算取得費よりも有利になるケースがほとんどです。

Q3. どのくらい古い物件でも評価できますか？

昭和40年代以降であれば、公的データが存在するため評価可能です。それ以前の取得についてもご相談ください。

費用と効果について

Q4. 鑑定費用は経費になりますか？

はい。鑑定費用は「譲渡費用」として経費計上できます。節税効果をさらに高めることができます。

Q5. 売却価格がいくら以上なら依頼すべきですか？

一般的には2,500万円以上であれば費用対効果が見込めます。無料相談で具体的な試算をいたしますので、まずはご相談ください。

Q6. 鑑定費用の支払い時期はいつですか？

通常、評価書納品時に全額をお支払いいただきます。

手続きとタイミングについて

Q7. 売却前と売却後、どちらに依頼すべきですか？

理想的には売却前ですが、売却後でも確定申告の期限内（翌年3月15日まで）であれば対応可能です。ただし、早めのご相談をお勧めします。

Q8. 確定申告の直前でも間に合いますか？

通常2〜4週間の期間をいただいておりますが、状況により急ぎの対応も可能です。まずはご相談ください。

Q9. すでに概算取得費で申告してしまいましたが、今からでも間に合いますか？

申告期限内であれば修正申告、期限後であれば更正の請求により対応可能な場合があります。早めにご相談ください。

評価内容について

Q10. 建物だけ、土地だけの評価もできますか？

はい、可能です。土地のみ、建物のみの評価にも対応しております。

Q11. 共有持分の不動産でも評価できますか？

はい、共有持分の評価も可能です。持分割合に応じた評価額を算定いたします。

Q12. 借地権や底地の評価もできますか？

はい、借地権、底地、区分地上権など、特殊な権利関係の評価にも対応しております。

他の方法との比較

概算取得費5%との比較

他の取得費証明方法との比較

建築価格指数のみでの計算
建物部分のみの推定で、土地は評価できません

路線価からの逆算
簡易的な方法で、税務署に認められない可能性があります

不動産業者の意見書
法的な証明力に乏しく、税務署に認められにくい傾向があります

不動産鑑定評価のメリット・デメリット

メリット

メリット1：大幅な節税効果

概算取得費5%に比べ、数百万円単位の節税が可能

メリット2：税務署に認められる公的証明

国家資格者による評価書で、税務調査にも対応可能

メリット3：費用対効果が高い

鑑定費用の10〜30倍の節税効果が期待できる

メリット4：安心して売却できる

適正な税額計算により、後々の不安がありません

デメリット

デメリット1：鑑定費用がかかる

20〜80万円程度の費用が必要（ただし経費計上可能）

デメリット2：時間がかかる

評価書作成に2〜4週間程度必要

デメリット3：必ず有利になるとは限らない

客観的評価のため、希望額にならない場合もあります

不動産鑑定評価を利用する際のリスクと注意点

リスク1：評価額が期待より低くなる可能性

どういうリスクか
不動産鑑定評価は客観的なデータに基づいて算定されるため、ご自身が想定していた取得価格よりも低い評価額になる場合があります。

対策
無料相談時に、公示地価の推移や建築価格指数から概算での評価額をお伝えします。大きく期待外れになる可能性がある場合は、事前にお伝えいたします。

リスク2：鑑定費用が先行投資になる

どういうリスクか
鑑定費用は20〜80万円程度必要で、評価書納品時に支払いが発生します。万が一、期待した評価額が得られなかった場合でも、鑑定費用は返金されません。

対策
事前の無料相談で、費用対効果を十分にシミュレーションします。費用対効果が低いと判断される場合は、正直にお伝えし、無理に鑑定をお勧めしません。

リスク3：税務署に否認されるリスク（極めて稀）

どういうリスクか
適正に作成された鑑定評価書であっても、税務署が評価方法や根拠に疑義を持ち、一部または全部を認めない可能性がゼロではありません。

当事務所での対策

• 不動産鑑定評価基準に完全準拠
• 税務署が重視する公的データを優先的に使用
• 評価の過程と根拠を詳細に記載
• 税務調査時の説明サポート
• 提携税理士との事前チェック体制

実績：当事務所で作成した評価書が税務署に否認された事例は過去0件

リスク4：評価に時間がかかる

どういうリスクか
鑑定評価書の作成には通常2〜4週間かかります。確定申告の期限が迫っている場合、間に合わない可能性があります。

対策

• 売却前のなるべく早い段階でのご相談をお勧め
• お急ぎの場合は優先対応（最短2週間）
• 確定申告期限が近い場合は、期限延長申請のアドバイスも

リスク5：評価額の証明が完全ではない場合がある

どういうリスクか
取得時期が非常に古い場合や、データが乏しい地域の場合、評価の精度に一定の限界があります。

対策
事前に利用可能なデータを調査し、評価の精度について正直にお伝えします。精度が低いと判断される場合は、その旨を説明した上で進めるかをご判断いただきます。

リスク6：他の特例との併用制限

どういうリスクか
不動産鑑定評価による取得費の証明は、他の税制優遇措置と併用できる場合とできない場合があります。

注意が必要なケース

• 居住用財産の3,000万円特別控除を使う場合
• 相続税の取得費加算の特例を使う場合
• 買換え特例を使う場合

対策
税理士と連携し、最も有利な方法を総合的に判断します。場合によっては、鑑定評価を使わない方が有利なケースもあります。

こんな場合は鑑定評価をお勧めしないケースも

ケース1：売却価格が2,000万円以下

節税効果が鑑定費用を大きく上回らない可能性が高いため、慎重に判断が必要です。

ケース2：取得時期が5年以内

比較的最近の取得で、契約書を探せば見つかる可能性があります。まずは書類の再探索をお勧めします。

ケース3：3,000万円特別控除で十分な場合

居住用財産の3,000万円特別控除を適用すれば非課税になる場合、鑑定評価は不要です。

ケース4：相続税の取得費加算で十分な場合

相続税の取得費加算の特例だけで十分に節税できる場合は、鑑定評価は不要な場合があります。

リスクを最小化するための当事務所の取り組み

取り組み1：徹底した事前調査

正式依頼前に、公的データの有無や評価の実現可能性を調査します。

取り組み2：費用対効果の正直な説明

節税効果が鑑定費用を大きく上回らない場合は、正直にお伝えし、無理に勧めません。

取り組み3：複数の評価手法の採用

一つの手法だけでなく、複数の手法を用いて評価の妥当性を検証します。

取り組み4：税理士との連携

提携税理士と事前に評価内容を確認し、税務上の問題がないかをチェックします。

取り組み5：アフターフォローの充実

税務調査時の説明サポートなど、評価書納品後もしっかりサポートします。

取り組み6：明確な説明責任

評価の限界やリスクについても、包み隠さずご説明します。

当事務所の強み

強み1：相続不動産専門の豊富な実績

不動産の評価実績500件以上。様々なケースに対応してきた経験があります。

強み2：不動産鑑定士歴20年以上のベテラン対応

経験豊富な不動産鑑定士が、複雑な案件にも的確に対応します。

強み3：税理士との連携サポート

提携税理士と連携し、確定申告までトータルサポートいたします。

強み4：明確な料金体系

事前に詳細なお見積りを提示。追加料金は一切ありません。

強み5：迅速な対応

お急ぎの案件にも柔軟に対応。最短2週間での納品も可能です。

強み6：アフターフォロー充実

評価書納品後も、税務署対応などをしっかりサポートします。

対応エリア

主要対応エリア

• 東京都：23区全域、多摩地区
• 神奈川県：横浜市、川崎市、相模原市、その他県内全域
• 埼玉県：さいたま市、川口市、その他県内全域
• 千葉県：千葉市、船橋市、その他県内全域

全国対応可能

上記以外の地域も対応可能です。まずはお気軽にご相談ください。

まずは無料相談で節税効果をシミュレーション

無料相談の流れ

1. お問い合わせ

電話、メール、お問い合わせフォームから気軽にご連絡ください

2. 物件情報のヒアリング

売却価格、所在地、取得時期などをお聞きします

3. 概算シミュレーション

概算の節税効果を試算いたします

4. 鑑定費用のお見積り

正式な鑑定費用をご提示いたします

5. ご検討

費用対効果をご検討いただき、ご納得いただければ正式依頼へ

無料相談で分かること

✓ 概算取得費5%の場合の税額
✓ 鑑定評価を活用した場合の予想税額
✓ 想定される節税額
✓ 鑑定費用の見積もり
✓ 費用対効果の判断
✓ 評価の難易度と可能性

お問い合わせ方法

📞 電話でのお問い合わせ

TEL：03-6425-8622
受付時間：平日9:00〜18:00（土日祝も対応可、要予約）

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💻 オンライン相談

Zoom・Teamsなどで全国対応可能
遠方の方も安心してご相談いただけます

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ホームページのお問い合わせフォームからも受付中

最後に｜大切な資産を守るために

相続した不動産の売却は、人生で何度も経験することではありません。

取得価格が不明だからといって、概算取得費5%で申告してしまうのは、あまりにももったいないことです。

数百万円の節税効果が期待できる不動産鑑定評価。
鑑定費用は数十万円ですが、その何倍もの節税効果が得られます。

まずは無料相談で、あなたの不動産の節税効果を確認してみませんか？

取得価格が不明な相続不動産の売却は、専門家にお任せください。
適正な評価で、大切な資産を守ります。

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