不動産の売買や相続で土地を評価する際、「市街化調整区域」という言葉を耳にすることがあります。しかし、聞き慣れないこの区域、実は評価を難しくする要因の一つです。
問題：なぜ評価が難しいのか？
市街化調整区域とは、都市の無秩序な拡大を防ぐために建物の建築や開発が厳しく制限されている区域です。そのため、
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自由に家が建てられない
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利用方法が限られる
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市場での取引事例が少ない
といった特徴があり、同じ大きさの土地でも「市街化区域」に比べて価値が低く見られがちです。
解決：どうやって評価するのか？
土地評価の専門家は、いくつかの視点を組み合わせて判断します。
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利用可能性の確認
農地としてしか使えないのか、特例で住宅が建てられるのかなど、具体的な制限を調べます。 -
取引事例の参照
近隣の市街化調整区域内で実際に取引された事例を参考にします。 -
市街化区域との比較
同じ立地条件で「建物が建てられる土地」と比べ、どの程度価値が下がるかを調整して評価します。
まとめ
市街化調整区域内の土地は、「制限があるから価値が低い」と単純に決めつけられるものではありません。利用可能性や地域の取引事例を丁寧に見極めることが大切です。もし所有している土地の価値を知りたい場合は、不動産鑑定士などの専門家に相談するのが最も確実な方法です。