【問題】「土地を分けるだけだから簡単」と思っていませんか？
土地を相続や売買のために「分筆（ぶんぴつ）」するケースは少なくありません。
分筆とは、1つの土地を法的に複数の区画に分けることです。
一見すると、「面積を割れば価値も比例して割れる」と思いがちですが、実はそう簡単ではありません。
なぜなら、分筆後の各区画の価値は均等にならないことが多いからです。
例えば…
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片方は道路に面しているが、もう片方は接道なし
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片方は整形地で建物が建てやすいが、もう片方は形がいびつ
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日当たりや眺望に差がある
こうした要因で、同じ面積でも市場価値は大きく異なります。
【解決】分筆予定地は「事前評価」がカギ
公平な分筆や取引を行うには、分筆前に各予定地の価値を把握することが不可欠です。
この作業を「分筆予定地の評価」と呼び、不動産鑑定士などの専門家が以下の流れで行います。
評価の流れ
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現況と予定図面の確認
分筆後の各区画の形状や接道状況を図面上で確認します。 -
市場価格の算定
周辺の取引事例や公示地価を参考に、立地や環境条件を反映した価格を求めます。 -
価値の差額調整
不公平が生じる場合、金銭で差額を補正する「代償金」の設定を検討します。
【注意点】後からの不満や争いを防ぐために
分筆後に「自分の土地の方が価値が低かった」と気付いても、契約後では修正が難しく、家族間や取引相手とのトラブルに発展することもあります。
そのため、分筆の計画段階から評価を行い、納得感を持った区分けをすることが重要です。
【まとめ】
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分筆は面積だけでなく「価値の公平性」を考える必要がある
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専門家による事前評価でトラブルを防げる
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代償金などの調整で公平な分筆が可能
もし土地の分筆を検討しているなら、「とりあえず面積で割る」ではなく、分筆予定地の評価から始めることが、後悔しないための第一歩です。