買ってはいけない土地・買ってもいい土地の見極め方
◾ 問題：破格の掘り出し物に飛びついたら「家が建てられなかった」！？
不動産サイトでよく見かける「〇〇万円！駅チカ物件！」
しかしその裏に「再建築不可」の文字があるとしたら…？
実はこれ、一度壊したら二度と家が建てられない土地かもしれません。
知らずに購入してしまうと、資産価値が著しく下がり、建て替えも売却もできない“負動産”になるリスクがあります。
◾ 解決：そもそも「再建築不可物件」とは？
再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊すと、法律上は再び建てることができない土地を指します。
これは主に「建築基準法」の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていないためです。
✔ 再建築不可物件の主なリスク
建て替えができない
老朽化しても再建築できず、リフォームで延命するしかありません。
金融機関の融資が難しい
住宅ローンが組みにくく、現金一括購入を求められるケースが大半。
将来的に売却困難
買い手が限られ、市場価値が著しく低いため、資産としては極めて不利。
災害時の復旧も不可能に
地震や火災などで建物が消失した場合、建て直すことができず、更地のままになることも。
✔ それでも「買っていい再建築不可物件」とは？
すべての再建築不可物件が“買ってはいけない”というわけではありません。
以下のようなケースでは、目的によっては“買い”の選択肢にもなりえます。
✅ 投資目的：安く買ってリフォームし、賃貸物件として収益化
✅ 接道義務のクリア見込み：隣地の一部を買い取って接道を確保できる
✅ 都市計画の変更や行政交渉により、再建築が可能になる可能性がある
✅ 将来、隣地と併せて土地開発を視野に入れている
✔ 「買ってはいけない」再建築不可の見分け方
以下のチェックポイントを押さえてください。
チェック項目 YESなら要注意
建築基準法上の道路に接していないか？ ✔
地役権や通行権の設定が曖昧であるか？ ✔
近隣に土地開発の余地がないか？ ✔
災害リスクが高いエリアであるか？ ✔
売主・不動産会社が「再建築不可」を曖昧に説明しているか？ ✔
◾ まとめ：「再建築不可」は安さの裏にある“覚悟”を問う土地
再建築不可物件は、格安な価格のウラにある重大な制約を理解していないと、
後悔どころか資産を失うリスクさえ孕んでいます。
購入前に必ず以下をチェック：
📌 建築基準法上の接道義務を満たしているか
📌 役所や法務局で再建築の可否を確認済みか
📌 専門家（司法書士・宅建士）に調査依頼をしているか