タワーマンション節税（タワマン節税）について②

実際の評価モデル例（高層階 vs 低層階）

ここでは、タワーマンションにおける高層階と低層階の「市場価格」と「課税評価額」の乖離を具体的に比較できるよう、簡易モデルを示します。

🏢 前提条件（モデル設定）

項目	内容
物件	40階建タワーマンション（東京都心）
専有面積	各戸70㎡（全戸同一）
土地持分	各戸1/200
建築年	築5年
用途地域	商業地域（容積率600%）
税評価基準	改正前：階差なし、改正後：階層補正導入

💴 ① 市場価格（実勢）

階が上がるにつれて眺望・日照・ステータスなどで価格が上昇する想定です。

階層	市場価格（㎡単価）	住戸価格（70㎡）
5階	120万円/㎡	約8,400万円
20階	150万円/㎡	約1億500万円
35階	180万円/㎡	約1億2,600万円

→ 高層階ほど＋50％以上の価格差が生じています。

🧾 ② 改正前の課税評価（固定資産税・相続税）

従来は階層差を反映せず、
建物評価額は「建築費÷総延床面積」で均等配分していました。

階層	固定資産税評価額（建物＋土地）	実勢価格比
5階	約5,000万円	約60％
20階	約5,000万円	約48％
35階	約5,000万円	約40％

→ 実勢価格が高い上層階ほど「課税評価の割合」が低くなり、高層階ほど実質的に減税効果が大きいことが分かります。
（例：35階は実勢の約40％しか評価されない）

🆕 ③ 改正後（2024年度以降）の評価モデル

総務省の指針に基づき、階層・眺望などによる補正率を設定。
ここでは仮に以下のような補正率を用います。

階層	階層補正率（仮定）	補正後課税評価額	実勢価格比
5階	-10％	約4,500万円	約54％
20階	±0％	約5,000万円	約48％
35階	+20％	約6,000万円	約48％

→ 高層階の税評価が上昇し、低層階はやや減額。
ただし、市場価格の上昇ほどは追いつかないため、依然として一定の乖離が残ります。

📊 ④ グラフで見る乖離イメージ（概念図）

市場価格（万円）

│                 ● 35階　1億2,600万

│             ● 20階　1億500万

│         ● 5階　8,400万

│

│   ──────────────── 固定資産税評価額線（約5,000万前後）

│

└──────────────────────────▶ 階層

         5F          20F         35F

→ 実勢価格の差に比べて、税評価額の傾きが緩やか。
この傾きの差が「タワマン節税」の実態を表しています。

🧮 ⑤ 相続税の節税効果（例）

階層	実勢価格	改正前評価額	評価割合	評価差額
35階	1億2,600万円	5,000万円	約40％	約7,600万円
5階	8,400万円	5,000万円	約60％	約3,400万円

→ 相続財産評価で見ると、同面積なのに約4,000万円の評価差が出ることも。
この差が「タワマン節税」として相続税対策に利用されていました。