「タワーマンション節税（タワマン節税）」は、不動産鑑定評価とも関わりが深いテーマで、特に固定資産税や相続税の評価の公平性の観点から注目されています。以下でわかりやすく整理します。
🏢 タワーマンション節税とは
「タワーマンション節税」とは正式な制度名ではなく、
高層階のタワーマンションの固定資産税や相続税評価額が、実際の市場価格よりも低く算定されやすい現象を指す通称です。
🔹 背景と仕組み
- 固定資産税・相続税評価の基準
- 固定資産税評価は、建物全体の再建築価格を基礎にし、延床面積で按分して各住戸に割り当てます。
- 相続税評価も、土地部分は共有持分に応じて按分し、建物は床面積比で評価します。
→ つまり、高層階でも低層階でも、面積が同じなら税評価はほぼ同じになるのです。
🔹 問題点：市場価格との乖離
- タワーマンションでは、同じ面積でも階が上がるほど市場価格が大幅に高くなります。
例：20階と50階で販売価格が2倍近く違うケースもあります。 - しかし税評価上は、ほとんど差がつかないため、
高層階の住戸が「過少評価」され、税負担が軽くなる現象が起きます。
これが「タワマン節税」と呼ばれるゆえんです。
🔹 行政・制度面での対応
【相続税対策の観点】
- タワーマンションを相続・贈与に利用すれば、
「市場価値の高い高層階住戸を低い評価額で引き継げる」ため、
節税策として利用されてきました。
【国税庁・総務省の対応】
- この不公平を是正するため、2024年（令和6年）から制度改正が行われました。
🆕 改正ポイント（2024年度以降）
- 階層・眺望・日照などによる価格差を評価に反映
- 具体的には、高層階ほど評価額を上げ、低層階は下げる補正を導入。
→ これにより、タワーマンション内での階層別評価のばらつきが一定程度是正されます。
🔹 不動産鑑定評価との関係
鑑定評価では、市場実勢（取引事例や収益性）を基に価値を求めます。
したがって、
- 実際の市場価格は階層や眺望の差を強く反映する。
- 一方、課税評価はあくまで行政評価であり、市場との乖離が生じやすい。
→ この乖離を「価格」と「評価額」の違いとして整理し、
鑑定士は説明・分析する役割を担います。
特に相続税や訴訟関連の評価業務では、
「課税上の評価額が実勢価格とどれだけ乖離しているか」を専門的に示すことが重要になります。
🔹 まとめ
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項目 |
内容 |
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通称 |
タワーマンション節税 |
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本質 |
高層階住戸の税評価額が実勢価格より低くなる現象 |
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原因 |
建物・土地評価が床面積按分中心で階差を反映していない |
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対応 |
2024年度から階層補正を導入 |
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鑑定士の関与 |
市場価値と課税評価額の乖離を分析・説明 |