【問題】「相続財産に農地？ どう評価すればいいの？」
相続手続きを進めていると、被相続人（亡くなった方）の名義になっている農地が見つかることがあります。
都市部の土地とは違い、農地には特有の評価ルールと制限があるため、誤った判断をすると相続税や分配で不公平が生じることがあります。
よくある誤解として…
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「農地の評価額は固定資産税評価額でいい」
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「使っていないから価値は低いはず」
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「とりあえず時価で割ればいい」
実はこれら、すべて間違いの可能性があります。
【解決】農地評価の基本を押さえる
農地評価は、農地の種類・立地・利用状況によって大きく異なります。
不動産鑑定や相続税申告では、国税庁の「財産評価基本通達」に基づき、主に以下のように分類されます。
農地の種類と評価方法
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純農地・中間農地
周辺農地の取引価格や市街化調整区域の基準地価などをもとに評価。 -
市街地農地
宅地並みに評価し、そこから造成費等を控除。 -
市街地周辺農地
宅地転用可能性を考慮し、倍率方式または宅地比準方式で評価。
さらに、耕作者が相続人か第三者かによっても、納税猶予や特例適用の可否が変わります。
【注意点】名義と現況の確認が必須
農地は相続時に次の点を必ず確認しましょう。
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名義変更の履歴：登記簿と農地台帳の整合性
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現況利用：耕作中か放置か
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都市計画区分：市街化区域か調整区域か
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相続人の利用意思：納税猶予制度の適用可否に直結
これらを怠ると、
「思ったより評価額が高くて相続税が増えた」
「分割後に売れない農地を抱えてしまった」
といった事態になりかねません。
【まとめ】
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農地評価は種類・立地・利用状況で大きく変わる
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名義や現況を正しく確認してから評価額を決定
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相続税や分割の公平性を保つため、専門家の関与が不可欠
農地は見た目以上に扱いが難しい財産です。
もし被相続人名義の農地が相続財産に含まれていたら、早い段階で農地評価に精通した専門家へ相談することが、円滑な相続への近道です。